Actualmente nuestros pesos se devalúan con el devenir
del dólar oficial pero sobre todo del paralelo, mientras el cepo cambiario no
se levanta. Está claro entonces que quizás una mala inversión en estos momentos
sea quedarse con pesos en los bolsillos. De aquí surge la pregunta, ¿es buena
inversión adquirir un departamento para renta con el fin de conservar el
capital?
La actividad inmobiliaria a raíz del cepo cambiario se
encuentra en un parate preocupante. Los dueños no venden, salvo que reciban
dólar billete o su equivalente a tipo de cambio paralelo. Los potenciales
compradores necesitan cada vez más pesos para adquirir el inmueble.
Todavía no
se ha dado un ajuste importante en el valor de las propiedades, pero todo hace
pensar que de seguir esta situación los inmuebles ajustarán a la baja, sobre
todo los inmuebles usados.
La renta por alquiler tiene una rentabilidad
aproximada de un 4% anual. Considerando que el escenario actual no cambiará, es
decir, el dólar seguirá apreciándose con respecto al peso, dicha rentabilidad
tenderá a ser menor, ya que los alquileres son en pesos. Dada la alta oferta de
unidades para alquiler no es probable que haya un aumento significado en los
valores de los mismos que puedan darle pelea a la devaluación o a una inflación
estimada en 30% para el 2013.
Ahora bien, ¿si no es buena inversión adquirir una
propiedad usada, es una alternativa válida entrar en un emprendimiento desde el
pozo con entrega a dos o tres años?
La mayor parte de los emprendimientos ofrece un plan
de pago que consiste en un adelanto de aproximadamente del 30% o 40% en pesos y
el resto en cuotas hasta la entrega del inmueble, también en pesos. Las cuotas
suelen estar ajustadas por el Indice de la Construcción (CAC). También en
algunos esquemas se pactan cuotas fijas con un interés anual que ronda el 25% o
30%.
Considerando para la base de cálculo el valor del
dólar paralelo estos emprendimientos ofrecen un metro cuadrado considerablemente
más bajo que los departamentos terminados (tomando como ejemplo Belgrano, aproximadamente
a usd 2000 con entregas del edificio a dos o tres años. Esto es a grandes
rasgos un 30% de descuento sobre el valor de un departamento usado en la misma
zona.)
Para evaluar la conveniencia o no de estos
emprendimientos hay que arriesgar un escenario económico a futuro.
La devaluación del peso con respecto al dólar no tiene
miras de detenerse, por lo tanto, medido en dólares las cuotas serán cada vez
menores. Considerando un esquema de cuotas ajustadas por índice CAC, este fue del 25% para el año 2012. Si se repitiera el mismo
escenario para años siguientes este aumento en las cuotas sería neutralizado
por la inflación, que se estima en 30% para 2013. El mismo razonamiento aplica
para cuotas fijas al 25% o 30% de interés anual.
Entonces, para el inversor con pesos en la mano e
interesados en la inversión inmobiliaria, luz roja para la alternativa de
compra de inmueble terminado. Luz verde para entrar en un emprendimiento desde
del pozo en pesos y a cuotas.
Una inversión inmobiliaria desde el pozo conlleva el
riesgo de que el edificio no se termine o que demore más de lo previsto la
finalización de la obra. La recomendación es entrar en inversiones con
desarrollistas reconocidos que hayan
realizado varios proyectos exitosos en el pasado.
De salir todo según lo programado el inversor se
quedará con un departamento nuevo en dos o tres años que seguramente habrá
pagado a un valor inferior comparado con los valores de los departamentos
usados en la actualidad.
