CEDIN ¿conviene aceptarlos al vender un inmueble?

Supongamos que usted es poseedor de un inmueble y quiere venderlo. Su valor de referencia es la cotización por m2 en dólares seguramente. Y, como la mayor parte de los propietarios, quisiera vender su propiedad contra entrega de dólar billete. En su defecto posiblemente haya evaluado la alternativa de recibir el pago en pesos pero convertidos al tipo de cambio del dólar paralelo.

Si este es su caso seguramente en el último tiempo no habrá recibido demasiadas ofertas, al menos por un valor cercano a lo usted pretende, ya que desde la instauración de las limitaciones en el mercado cambiaro, la compra-venta de propiedades se ha casi estancado.

Ahora bien, el nuevo Certificado de Inversión (CEDIN) puede salir en su ayuda, y de paso, también ayudar al gobierno para hacerse de algunos dólares extras para engrosar las reservas del Banco Central.

¿Por qué un vendedor aceptaría CEDINES?

Si el precio es razonable, según la normativa recientemente publicada, para el vendedor la operación sería casi equivalente a recibir dólares billetes. La diferencia es que al recibir CEDINES se agrega un paso adicional que es canjear los CEDINES por los billetes verdes. La equivalencia es uno a uno, es decir, 1 CEDIN = 1 dólar. En principio y sobre todo en las primeras operaciones con CEDINES el canje de los certificados por dólar billete está casi garantizado, sobre todo si el gobierno quiere que la operatoria con CEDINES se establezca y afiance en la población. Entonces, su resultado final será que finalmente podrá hacerse de los dólares contantes y sonantes.

¿Quién tendrá CEDINES para ofrecerle? En principio serán individuos que tienen ahorros no blanqueados ante el fisco. Es decir, personas poseedoras de dólar billete (por ejemplo en cajas fuertes) que de ser intimados por la AFIP no podrían explicar el origen de dichos fondos. Al no poder explicar el origen, no pueden ser utilizados en la compra venta de bienes durables, por ejemplo inmuebles, autos, yates y otros que requieren de una formalización de la operación mediante escritura pública. Esta persona y adhiriéndose a la oportunidad de blanqueo que ofrece el gobierno podrá entregar al fisco sus dólares billetes a cambio de CEDINES. Una vez realizado este canje podrá aplicar los CEDINES al bien que quiere adquirir sin tener que rendir explicaciones sobre el origen de los fondos, sin penalizaciones ni multas.

¿Por qué el gobierno abre una ventana para que posibles evasores al fisco blanqueen sus fondos? Porque las reservas del Banco Central en dólares disminuye a un ritmo preocupante, y con una emisión monetaria de pesos del orden del 35%, la cantidad de dólares que el Banco Central tenga en sus arcas tienen que poder respaldar dicha emisión. La gran jugada del gobierno es que los CEDINES circulen en el mercado para la adquisición de bienes y que su canje por dólares billetes demore lo más posible. Porque en definitiva para el gobierno el canje del CEDIN termina dando un saldo nulo en cuanto a cantidad de dólares en las reservas.  Además de este efecto en las reservas el CEDIN promete reactivar sectores de la economía cuasi paralizados, como el sector inmobiliario.

No solo los individuos que blanqueen dólares serán los poseedores de CEDINES. También personas que han adquirido CEDINES en el mercado secundario. Es decir, los CEDINES pueden circular libremente para cancelar cualquier tipo de bien (siempre y cuando el vendedor los acepte) y tendrán un valor de reventa. ¿A qué valor se los tomará en estos casos? Analistas estiman que el valor será aproximadamente un 10% menos al valor del dólar blue en el mercado informal. ¿Por qué la diferencia de precio? Porque un CEDIN puede ser efectivamente canjeado por un dólar billete siempre y cuando se haya aplicado a una operación de compra-venta de inmuebles. Una vez aplicado el CEDIN a la compra-venta de inmuebles, su valor será casi igual al del dólar blue, ya que se lo puede automáticamente canjear por el dólar billete.

Por supuesto, estos valores son supuestos y luego se terminaran confirmando o no en la práctica, en base a oferta / demanda.

Algo a tener muy en cuenta para el vendedor / comprador de un inmueble mediante CEDINES es que la operación DEBE realizarse por el valor efectivamente escriturado y no por un valor menor. De todas formas, la escrituración por un valor menor es considerado como defraudación al fisco.

En resumen, si usted quiere vender la propiedad y como contrapartida se le han ofrecido CEDINES, nuestra sugerencia es luz verde para concretar la operación. ¡Buenos negocios!

Inversión en inmuebles ¿es el momento?

Actualmente nuestros pesos se devalúan con el devenir del dólar oficial pero sobre todo del paralelo, mientras el cepo cambiario no se levanta. Está claro entonces que quizás una mala inversión en estos momentos sea quedarse con pesos en los bolsillos. De aquí surge la pregunta, ¿es buena inversión adquirir un departamento para renta con el fin de conservar el capital?

La actividad inmobiliaria a raíz del cepo cambiario se encuentra en un parate preocupante. Los dueños no venden, salvo que reciban dólar billete o su equivalente a tipo de cambio paralelo. Los potenciales compradores necesitan cada vez más pesos para adquirir el inmueble.

Todavía no se ha dado un ajuste importante en el valor de las propiedades, pero todo hace pensar que de seguir esta situación los inmuebles ajustarán a la baja, sobre todo los inmuebles usados.

La renta por alquiler tiene una rentabilidad aproximada de un 4% anual. Considerando que el escenario actual no cambiará, es decir, el dólar seguirá apreciándose con respecto al peso, dicha rentabilidad tenderá a ser menor, ya que los alquileres son en pesos. Dada la alta oferta de unidades para alquiler no es probable que haya un aumento significado en los valores de los mismos que puedan darle pelea a la devaluación o a una inflación estimada en 30%  para el 2013.

Ahora bien, ¿si no es buena inversión adquirir una propiedad usada, es una alternativa válida entrar en un emprendimiento desde el pozo con entrega a dos o tres años?

La mayor parte de los emprendimientos ofrece un plan de pago que consiste en un adelanto de aproximadamente del 30% o 40% en pesos y el resto en cuotas hasta la entrega del inmueble, también en pesos. Las cuotas suelen estar ajustadas por el Indice de la Construcción (CAC). También en algunos esquemas se pactan cuotas fijas con un interés anual que ronda el 25% o 30%.

Considerando para la base de cálculo el valor del dólar paralelo estos emprendimientos ofrecen un metro cuadrado considerablemente más bajo que los departamentos terminados (tomando como ejemplo Belgrano, aproximadamente a usd 2000 con entregas del edificio a dos o tres años. Esto es a grandes rasgos un 30% de descuento sobre el valor de un departamento usado en la misma zona.)

Para evaluar la conveniencia o no de estos emprendimientos hay que arriesgar un escenario económico a futuro.

La devaluación del peso con respecto al dólar no tiene miras de detenerse, por lo tanto, medido en dólares las cuotas serán cada vez menores. Considerando un esquema de cuotas ajustadas por índice CAC, este fue del 25% para el año 2012. Si se repitiera el mismo escenario para años siguientes este aumento en las cuotas sería neutralizado por la inflación, que se estima en 30% para 2013. El mismo razonamiento aplica para cuotas fijas al 25% o 30% de interés anual.

Entonces, para el inversor con pesos en la mano e interesados en la inversión inmobiliaria, luz roja para la alternativa de compra de inmueble terminado. Luz verde para entrar en un emprendimiento desde del pozo en pesos y a cuotas.

Una inversión inmobiliaria desde el pozo conlleva el riesgo de que el edificio no se termine o que demore más de lo previsto la finalización de la obra. La recomendación es entrar en inversiones con desarrollistas reconocidos  que hayan realizado varios proyectos exitosos en el pasado.

De salir todo según lo programado el inversor se quedará con un departamento nuevo en dos o tres años que seguramente habrá pagado a un valor inferior comparado con los valores de los departamentos usados en la actualidad.

¿Son las propiedades en Argentina hoy un resguardo de valor?

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Es inevitable que un argentino con cierta capacidad de ahorro piense en adquirir inmuebles ante un excedente de dinero. Adquirir un inmueble y luego ponerlo en alquiler es relativamente una forma  sencilla de canalizar nuestros ahorros y ha dado buenos resultados para el inversor individual durante los últimos diez años.

Durante la última década la rentabilidad de este negocio venía por el lado de la renta pero también por la revalorización de la propiedad. El boom de la construcción en el país durante los últimos diez años ha tenido más demanda que oferta y los precios consecuentemente han aumentado.

Las propiedades han estado dolarizadas porque el mercado las considera un instrumento de inversión. Como todo instrumento de inversión, el mismo está valuado en la cabeza de ese inversor en función de una moneda dura. Esa moneda dura en nuestro país hace tiempo que es el dólar.

Pero el actual cepo cambiario ha cambiado el panorama para todos los actores del mercado inmobiliario. A esto tenemos que agregarle que la renta por alquiler es cada vez más baja, con mayor oferta de inmuebles en alquiler que demanda.

Antes del cepo cambiario el propietario vendía su propiedad según un valor del m2 en dólares y podía asegurarse esos billetes sin ningún tipo de negociación “especial” con el comprador. Actualmente los inmuebles ya no pueden considerarse un activo “dolarizado”. En más, el gobierno está estudiando obligar compulsivamente al mercado a borrar el signo “usd” en toda publicidad o negociación en la comercialización de los inmuebles. Por este motivo, el propietario tiene que hacerse a la idea de que su propiedad actualmente representa pesos argentinos y no dólares billetes.

Sin embargo, un razonamiento lógico sería decir que en realidad no hay diferencia. Porque la cantidad de pesos de un inmueble puede ser ajustada según el valor del dólar. Aquí está el problema ¿a qué valor? Sabemos que tenemos un cambio a tipo oficial que es al menos 30% menor que el tipo de cambio para adquirir los billetes verdes. Pero las propiedades siguen valuadas en dólares sin considerar esa brecha, o sea, están más caras en relación al peso argentino.

El propietario se niega a ajustar el valor de su propiedad en dólares considerando este 30% o más de descuento. Por el contrario, el tenedor de dólar billete (el bien escaso hoy por hoy) quiere hacer valer los mismos, no convalidando precios en dólares sin el ajuste correspondiente en su precio.

Esto ha dado una situación ambigua en la cual nadie compra ni nadie vende. Sobre todo en el segmento de usados. Ahora bien ¿es esto sostenible en el tiempo? Creemos que no. El mercado tenderá tarde o temprano a ajustar precios a un valor en donde nuevamente oferta y demanda tiendan a confluir. Con este supuesto y con previsiones sobre el dólar paralelo cada vez con más diferencia con el oficial es más probable que este ajuste de precios  se haga a la baja. O sea, una baja en la valuación actual de las propiedades.

Entonces, ante este escenario al menos incierto ¿es una inversión hoy adquirir un inmueble, ya sea usado o desde el pozo (aunque nos ofrezcan planes de pago en pesos)? ¿Podemos asegurar que hoy estamos comprando un activo que se revalorizará en el mediano plazo en el país? ¿Y si sucediera lo contrario? Nuestro retorno de la inversión sería probablemente negativo.

Alguien pensará que sin embargo no hay mejores alternativas de inversión para resguardar el capital. Sin embargo, creemos que eso no es así.

Este es un tema caliente y sabemos que hay opiniones encontradas al respecto. Te invitamos a que participes de la discusión dejándonos tus comentarios.

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Como no tengo donde invertir entonces ¿invierto? en mi casa para revalorizarla. Análisis de esta tendencia.

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A raíz de este artículo publicado en el diario IProfesional me gustaría hacer algunos comentarios y análisis del mismo.

http://economia.iprofesional.com/notas/142840-Dolarizacin-casera-ahora-la-clase-media-vuelca-sus-pesos-a-mejoras-y-refacciones-para-revalorizar-sus-viviendas

Pareciera que el argentino medio avecina nubarrones a la vista y que entiende que la situación ya no está para tirar manteca al techo y hacer gastos en LCDs o cambiar el auto. Pero lamentablemente las opciones de inversión para, al menos, ganarle a la inflación anual son pobrísimas. Entonces, muchos argentinos al verse imposibilitados de invertir los pesos en algo redituable deciden “invertirlo” para refaccionar su casa. De esta manera se estaría tratando de “dolarizar” la inversión para no perder valor patrimonial.

El artículo menciona que la gente no ve esto como un “gasto” sino como una “inversión”. Incluso, se están adquiriendo más productos “premium” que antes.

Personalmente, estoy totalmente de acuerdo en que alguien decida GASTAR en mejorar su hogar al ver que con un simple plazo fijo su dinero pierde poder adquisitivo. Pero no estoy de acuerdo con el hecho de que comprando muebles nuevos y remodelando la cocina y baño con el porcelanato más caro se está INVIRTIENDO el dinero. Ahora bien, no me quedan dudas de que se gana en confort y bienestar personal.

¿Se revaloriza realmente una propiedad por incluir estos detalles? ¿Me van a pagar la diferencia de precio entre un mosaico promedio y uno “Premium”?

Las propiedades horizontales SI tienen una oportunidad aquí. Lo que revaloriza el valor de un inmueble no es tanto el estado de la unidad en sí, sino los lugares comunes (estado general de edificio, limpieza, seguridad). Personalmente, creo que un consorcio que decida cambiar el frente del edificio, los interiores de los ascensores, etc., para revalorizar la propiedad está en lo cierto. Esta sí considero que es una buena forma de INVERTIR e indirectamente dolarizar nuestros cada vez más devaluados pesos argentinos.

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