Es inevitable que un argentino con cierta capacidad de ahorro piense en adquirir inmuebles ante un excedente de dinero. Adquirir un inmueble y luego ponerlo en alquiler es relativamente una forma sencilla de canalizar nuestros ahorros y ha dado buenos resultados para el inversor individual durante los últimos diez años.
Durante la última década la rentabilidad de este negocio venía por el lado de la renta pero también por la revalorización de la propiedad. El boom de la construcción en el país durante los últimos diez años ha tenido más demanda que oferta y los precios consecuentemente han aumentado.
Las propiedades han estado dolarizadas porque el mercado las considera un instrumento de inversión. Como todo instrumento de inversión, el mismo está valuado en la cabeza de ese inversor en función de una moneda dura. Esa moneda dura en nuestro país hace tiempo que es el dólar.
Pero el actual cepo cambiario ha cambiado el panorama para todos los actores del mercado inmobiliario. A esto tenemos que agregarle que la renta por alquiler es cada vez más baja, con mayor oferta de inmuebles en alquiler que demanda.
Antes del cepo cambiario el propietario vendía su propiedad según un valor del m2 en dólares y podía asegurarse esos billetes sin ningún tipo de negociación “especial” con el comprador. Actualmente los inmuebles ya no pueden considerarse un activo “dolarizado”. En más, el gobierno está estudiando obligar compulsivamente al mercado a borrar el signo “usd” en toda publicidad o negociación en la comercialización de los inmuebles. Por este motivo, el propietario tiene que hacerse a la idea de que su propiedad actualmente representa pesos argentinos y no dólares billetes.
Sin embargo, un razonamiento lógico sería decir que en realidad no hay diferencia. Porque la cantidad de pesos de un inmueble puede ser ajustada según el valor del dólar. Aquí está el problema ¿a qué valor? Sabemos que tenemos un cambio a tipo oficial que es al menos 30% menor que el tipo de cambio para adquirir los billetes verdes. Pero las propiedades siguen valuadas en dólares sin considerar esa brecha, o sea, están más caras en relación al peso argentino.
El propietario se niega a ajustar el valor de su propiedad en dólares considerando este 30% o más de descuento. Por el contrario, el tenedor de dólar billete (el bien escaso hoy por hoy) quiere hacer valer los mismos, no convalidando precios en dólares sin el ajuste correspondiente en su precio.
Esto ha dado una situación ambigua en la cual nadie compra ni nadie vende. Sobre todo en el segmento de usados. Ahora bien ¿es esto sostenible en el tiempo? Creemos que no. El mercado tenderá tarde o temprano a ajustar precios a un valor en donde nuevamente oferta y demanda tiendan a confluir. Con este supuesto y con previsiones sobre el dólar paralelo cada vez con más diferencia con el oficial es más probable que este ajuste de precios se haga a la baja. O sea, una baja en la valuación actual de las propiedades.
Entonces, ante este escenario al menos incierto ¿es una inversión hoy adquirir un inmueble, ya sea usado o desde el pozo (aunque nos ofrezcan planes de pago en pesos)? ¿Podemos asegurar que hoy estamos comprando un activo que se revalorizará en el mediano plazo en el país? ¿Y si sucediera lo contrario? Nuestro retorno de la inversión sería probablemente negativo.
Alguien pensará que sin embargo no hay mejores alternativas de inversión para resguardar el capital. Sin embargo, creemos que eso no es así.
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