Inversión en inmuebles ¿es el momento?

Actualmente nuestros pesos se devalúan con el devenir del dólar oficial pero sobre todo del paralelo, mientras el cepo cambiario no se levanta. Está claro entonces que quizás una mala inversión en estos momentos sea quedarse con pesos en los bolsillos. De aquí surge la pregunta, ¿es buena inversión adquirir un departamento para renta con el fin de conservar el capital?

La actividad inmobiliaria a raíz del cepo cambiario se encuentra en un parate preocupante. Los dueños no venden, salvo que reciban dólar billete o su equivalente a tipo de cambio paralelo. Los potenciales compradores necesitan cada vez más pesos para adquirir el inmueble.

Todavía no se ha dado un ajuste importante en el valor de las propiedades, pero todo hace pensar que de seguir esta situación los inmuebles ajustarán a la baja, sobre todo los inmuebles usados.

La renta por alquiler tiene una rentabilidad aproximada de un 4% anual. Considerando que el escenario actual no cambiará, es decir, el dólar seguirá apreciándose con respecto al peso, dicha rentabilidad tenderá a ser menor, ya que los alquileres son en pesos. Dada la alta oferta de unidades para alquiler no es probable que haya un aumento significado en los valores de los mismos que puedan darle pelea a la devaluación o a una inflación estimada en 30%  para el 2013.

Ahora bien, ¿si no es buena inversión adquirir una propiedad usada, es una alternativa válida entrar en un emprendimiento desde el pozo con entrega a dos o tres años?

La mayor parte de los emprendimientos ofrece un plan de pago que consiste en un adelanto de aproximadamente del 30% o 40% en pesos y el resto en cuotas hasta la entrega del inmueble, también en pesos. Las cuotas suelen estar ajustadas por el Indice de la Construcción (CAC). También en algunos esquemas se pactan cuotas fijas con un interés anual que ronda el 25% o 30%.

Considerando para la base de cálculo el valor del dólar paralelo estos emprendimientos ofrecen un metro cuadrado considerablemente más bajo que los departamentos terminados (tomando como ejemplo Belgrano, aproximadamente a usd 2000 con entregas del edificio a dos o tres años. Esto es a grandes rasgos un 30% de descuento sobre el valor de un departamento usado en la misma zona.)

Para evaluar la conveniencia o no de estos emprendimientos hay que arriesgar un escenario económico a futuro.

La devaluación del peso con respecto al dólar no tiene miras de detenerse, por lo tanto, medido en dólares las cuotas serán cada vez menores. Considerando un esquema de cuotas ajustadas por índice CAC, este fue del 25% para el año 2012. Si se repitiera el mismo escenario para años siguientes este aumento en las cuotas sería neutralizado por la inflación, que se estima en 30% para 2013. El mismo razonamiento aplica para cuotas fijas al 25% o 30% de interés anual.

Entonces, para el inversor con pesos en la mano e interesados en la inversión inmobiliaria, luz roja para la alternativa de compra de inmueble terminado. Luz verde para entrar en un emprendimiento desde del pozo en pesos y a cuotas.

Una inversión inmobiliaria desde el pozo conlleva el riesgo de que el edificio no se termine o que demore más de lo previsto la finalización de la obra. La recomendación es entrar en inversiones con desarrollistas reconocidos  que hayan realizado varios proyectos exitosos en el pasado.

De salir todo según lo programado el inversor se quedará con un departamento nuevo en dos o tres años que seguramente habrá pagado a un valor inferior comparado con los valores de los departamentos usados en la actualidad.